Contratos, imóveis e registros com segurança jurídica desde a origem

As modalidades e os prazos de posse

A usucapião extrajudicial não é uma modalidade à parte: é a via de cartório para reconhecer qualquer das modalidades previstas em lei, desde que preenchidos os seus requisitos. As mais comuns são:

• Extraordinária — posse por 15 anos, independentemente de título e de boa-fé; o prazo cai para 10 anos se o possuidor fez do imóvel a sua moradia ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238 do Código Civil);
• Ordinária — posse por 10 anos, com justo título e boa-fé; 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado e o possuidor nele estabeleceu moradia ou fez investimentos (art. 1.242);
• Especial urbana — área urbana de até 250 m², utilizada como moradia por 5 anos, por quem não é proprietário de outro imóvel (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil);
• Especial rural — área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família e utilizada como moradia por 5 anos, por quem não é proprietário de outro imóvel (art. 191 da Constituição e art. 1.239 do Código Civil);
• Familiar — imóvel urbano de até 250 m² que o possuidor dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, após 2 anos de posse direta e exclusiva para moradia (art. 1.240-A do Código Civil).

Os documentos do pedido

O requerimento é apresentado por advogado ao Registro de Imóveis da situação do imóvel, instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores; planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica; certidões negativas dos distribuidores da comarca; e os documentos que demonstrem a origem, a continuidade e a natureza da posse, como contratos, recibos e comprovantes de pagamento de tributos.

Como o procedimento se desenvolve

O oficial notifica os titulares de direitos registrados e os confrontantes que não tenham assinado a planta; o silêncio, depois da notificação, é interpretado como concordância. A União, o Estado e o Município também são cientificados, e publica-se edital para ciência de terceiros. Se houver impugnação, o procedimento segue para o juízo da comarca, e o requerente adapta o pedido para prosseguir como ação de usucapião.

Art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos); arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil; arts. 183 e 191 da Constituição Federal.

Os requisitos da via extrajudicial

• Consenso — todos os herdeiros e o cônjuge ou companheiro sobrevivente precisam estar de acordo com a partilha;
• Herdeiro menor ou incapaz — deixou de ser impedimento absoluto: a Resolução CNJ nº 571/2024 passou a admitir a escritura, desde que o quinhão do incapaz seja pago em parte ideal de cada um dos bens e haja manifestação favorável do Ministério Público;
• Testamento — a existência de testamento também não afasta, por si só, o cartório, mas exige a prévia autorização do juízo, obtida no procedimento judicial de abertura e cumprimento do testamento;
• Advogado — a assistência de advogado é obrigatória, e um mesmo profissional pode representar todos os interessados.

Prazo e imposto

O inventário deve ser instaurado em até dois meses da abertura da sucessão (art. 611 do CPC). No Estado de São Paulo, o atraso também pesa no imposto: o ITCMD sofre acréscimo de multa de 10% quando o inventário não é requerido em 60 dias do falecimento, e de 20% quando o atraso passa de 180 dias.

Documentos que costumam ser pedidos

Certidão de óbito; documentos pessoais e certidões de estado civil do falecido, do cônjuge ou companheiro e dos herdeiros; certidão sobre a existência de testamento; matrículas atualizadas dos imóveis e documentos dos demais bens, como veículos, contas e participações societárias; certidões negativas de débitos fiscais; e a guia de recolhimento do ITCMD. A lista varia conforme o patrimônio e as exigências do tabelionato.

Arts. 610 e 611 do Código de Processo Civil; Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações da Resolução CNJ nº 571/2024; art. 21 da Lei estadual paulista nº 10.705/2000.

Quando ela é cabível

Situações típicas: o vendedor recebeu todo o preço, mas faleceu antes de assinar a escritura; a loteadora encerrou as atividades; o vendedor mudou-se e não é localizado; ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório. Em todas elas, o comprador tem um contrato quitado, mas não tem o título para levar ao registro. O direito à adjudicação não depende de o compromisso de compra e venda ter sido registrado (Súmula 239 do STJ).

Pela via judicial

Na ação de adjudicação compulsória, a sentença supre a escritura que o vendedor deveria ter outorgado e serve de título para o registro na matrícula (art. 1.418 do Código Civil).

Pela via extrajudicial

Desde a Lei nº 14.382/2022, o pedido pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis da situação do imóvel, por advogado, instruído com o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão; a prova do inadimplemento, que se caracteriza quando o vendedor, notificado, não outorga o título em 15 dias; ata notarial lavrada por tabelião; certidões dos distribuidores que demonstrem não haver litígio sobre o contrato; e o comprovante de pagamento do ITBI. Dispensa-se o prévio registro do contrato.

Art. 1.418 do Código Civil; art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022; Súmula 239 do STJ.

O que se verifica no imóvel

• A matrícula atualizada: titularidade, cadeia dominial, ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto), penhoras, indisponibilidades e ações averbadas;
• A regularidade da construção: se a área construída está averbada na matrícula e corresponde ao que existe no local;
• Os débitos que acompanham o imóvel: IPTU, taxas e cotas condominiais, que em regra são transmitidos ao adquirente;
• Nos imóveis rurais, o CCIR, o ITR e o CAR e, quando exigido, o georreferenciamento.

O que se verifica nos vendedores

Certidões dos distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e federais e de protestos, para identificar ações e dívidas que possam comprometer o negócio, inclusive pelo risco de fraude à execução. Verifica-se também o estado civil: conforme o regime de bens, a venda depende da autorização do cônjuge. Se o vendedor recebeu o imóvel por herança, confirma-se que o inventário foi concluído e a partilha registrada.

Por que as certidões pessoais ainda importam

A lei valoriza o que consta da matrícula — é o chamado princípio da concentração —, o que reforça a segurança de quem consulta o registro. Ainda assim, a análise das certidões dos vendedores ajuda a demonstrar a boa-fé do comprador e a identificar riscos que ainda não chegaram à matrícula.

Arts. 1.245, 1.345 e 1.647 do Código Civil; art. 130 do Código Tributário Nacional; art. 792 do Código de Processo Civil; art. 54 da Lei nº 13.097/2015.

O levantamento inicial

Antes de qualquer medida, reúnem-se a certidão atualizada da matrícula (ou a certidão de que o imóvel não tem matrícula própria), os contratos e recibos que comprovam a compra e a posse, os carnês de IPTU e a documentação de quem figura como proprietário no registro.

Os caminhos mais comuns

• Titular registral localizável e de acordo — lavra-se a escritura de compra e venda, com a participação dos intermediários quando houve sucessivos contratos, e leva-se o título a registro;
• Vendedor falecido — a obrigação de outorgar a escritura passa aos herdeiros e pode ser cumprida no próprio inventário ou, se houver resistência, exigida por adjudicação compulsória;
• Vendedor que se recusa ou não é encontrado — adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial;
• Posse prolongada sem título que permita a adjudicação — usucapião, judicial ou extrajudicial;
• Núcleos urbanos informais — loteamentos irregulares e ocupações consolidadas podem ser regularizados pela Reurb, conduzida pelo Município.

Muitas vezes, mais de um caminho é possível, e a diferença entre eles está no custo, no prazo e na necessidade de participação de terceiros.

Arts. 108, 1.245 e 1.418 do Código Civil; arts. 216-A e 216-B da Lei nº 6.015/1973; Lei nº 13.465/2017 (Reurb).

Quando a escritura pública é obrigatória

Nos negócios que transmitem ou constituem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade do ato (art. 108 do Código Civil). Há exceções previstas em lei, como os contratos de financiamento imobiliário, que podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Por que só o registro transfere a propriedade

Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Na prática, o bem ainda pode ser alcançado por penhoras decorrentes de dívidas do vendedor, ou até ser alienado a outra pessoa. Daí a expressão popular: quem não registra não é dono.

Custos e exigências

Escritura e registro são atos distintos, praticados em cartórios distintos, cada um com os seus emolumentos. A eles se soma o ITBI, de competência do Município. O título apresentado ao Registro de Imóveis passa por qualificação e pode receber exigências, que precisam ser cumpridas para que o registro seja feito.

Arts. 108, 1.227 e 1.245 do Código Civil; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Como uma holding costuma ser estruturada

• Diagnóstico patrimonial — levantamento dos bens, da forma como estão registrados, das dívidas e da situação de cada herdeiro;
• Escolha do tipo societário — em regra a sociedade limitada, pela simplicidade de constituição e de administração;
• Contrato social e acordo de sócios — regras de administração, de distribuição de resultados, de entrada de cônjuges e terceiros e de saída de sócios;
• Integralização dos bens — transferência dos imóveis ao capital social, com o respectivo registro na matrícula;
• Doação das quotas — quando planejada, com reserva de usufruto e, se cabível, cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, observados os limites legais.

Custos de constituição e de manutenção

Além dos custos de constituição — ITCMD sobre a doação das quotas, eventual ITBI, emolumentos e registros —, a sociedade passa a ter obrigações contábeis e fiscais contínuas. O planejamento precisa comparar esse custo com o das alternativas, como o testamento e a doação direta com reserva de usufruto, antes da decisão.

Arts. 538 a 564 e 1.052 a 1.087 do Código Civil; art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal.