Dr. Felipe Bricailo Mendonça

É o reconhecimento da propriedade por posse prolongada processado diretamente no Registro de Imóveis, sem ação judicial. Exige requerimento instruído por advogado, ata notarial atestando o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes, além de certidões. Depende, em regra, da ausência de impugnação: havendo discordância de titulares ou confrontantes, o procedimento é encaminhado à via judicial. Também é necessário que estejam preenchidos os requisitos da modalidade de usucapião invocada, especialmente quanto ao prazo de posse.

O inventário extrajudicial, por escritura pública, é admitido quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo quanto à partilha, e desde que observadas as exigências da legislação e das normas da corregedoria local, inclusive quanto à existência de testamento. É obrigatória a participação de advogado no ato. Se houver herdeiro incapaz ou litígio entre os interessados, o inventário deve seguir pela via judicial. Em ambos os casos é necessário apurar e recolher o imposto de transmissão devido.

É a medida cabível quando o comprador cumpriu integralmente suas obrigações — em regra o pagamento do preço — mas o vendedor não outorga a escritura definitiva, por recusa, desaparecimento, falecimento ou impossibilidade. Nessa hipótese é possível obter a transmissão da propriedade sem a colaboração do vendedor. Além da via judicial, a legislação passou a prever a adjudicação compulsória extrajudicial, processada no Registro de Imóveis, mediante requerimento instruído por advogado e atendidos os requisitos legais.

Porque determinados riscos não são visíveis na negociação: penhoras e indisponibilidades averbadas na matrícula, ações contra os vendedores que possam levar ao reconhecimento de fraude à execução, débitos tributários e condominiais que acompanham o imóvel, divergências entre a área registrada e a construção existente, ou pendências de inventário e de partilha. A análise documental prévia identifica esses pontos enquanto ainda é possível exigir a regularização, renegociar as condições ou não celebrar o negócio.

É a organização, em vida, da forma como o patrimônio será transmitido, por meio de instrumentos como testamento, doação com reserva de usufruto, pacto antenupcial, contrato de convivência ou constituição de holding familiar. Permite esclarecer a vontade do titular, definir quem administrará os bens, preservar a continuidade de atividades empresariais e reduzir a probabilidade de divergências entre herdeiros. Cada instrumento tem requisitos, limites legais — como a proteção da legítima dos herdeiros necessários — e efeitos tributários próprios, que devem ser avaliados previamente.

É uma sociedade — em regra uma sociedade limitada — constituída com a finalidade de deter e administrar o patrimônio da família: imóveis, participações societárias e outros bens. Os bens são integralizados ao capital social e o titular passa a deter quotas em lugar da propriedade direta. Essas quotas podem ser doadas aos herdeiros em vida, com reserva de usufruto e com regras de administração, entrada de novos sócios e destinação de resultados definidas no contrato social. Não existe um tipo societário chamado "holding": a expressão designa a finalidade dada a uma sociedade comum.

Não há resposta única: o resultado depende da composição do patrimônio, da legislação do Estado e do Município envolvidos e da destinação pretendida para os bens. Na integralização de imóveis ao capital social existe a imunidade de ITBI prevista na Constituição, mas o Supremo Tribunal Federal decidiu que ela não alcança a parcela do valor do imóvel que exceder o capital social subscrito. A doação das quotas aos herdeiros, por sua vez, é fato gerador de ITCMD, cuja alíquota é definida por cada Estado. Somam-se ainda os custos de constituição e as obrigações contábeis e fiscais permanentes da sociedade. A comparação com as demais alternativas precisa ser feita caso a caso, antes da decisão.

A separação entre o patrimônio da sociedade e o dos sócios não é absoluta. O Código Civil admite a desconsideração da personalidade jurídica quando caracterizado abuso, na forma de desvio de finalidade ou de confusão patrimonial. Além disso, atos praticados para frustrar credores já existentes podem ser anulados como fraude contra credores ou reconhecidos como fraude à execução. A holding é instrumento de organização e administração do patrimônio, e não meio de ocultação de bens: constituí-la depois de as dívidas surgirem tende a ser ineficaz, e a manutenção regular da escrituração e a separação efetiva entre as contas da sociedade e as dos sócios são essenciais.

Não necessariamente. Os bens que permanecerem fora da sociedade continuam sujeitos a inventário. E mesmo quando as quotas já foram doadas em vida, a doação a descendente é, em regra, adiantamento da legítima e deve ser levada em conta na partilha, salvo dispensa expressa de colação dentro dos limites da parte disponível. Testamento, doação com reserva de usufruto e holding não são alternativas excludentes: costumam se complementar, e a combinação adequada depende do patrimônio, da atividade da família e da situação de cada herdeiro.

O primeiro passo é identificar a situação registral do bem: verificar se existe matrícula aberta, em nome de quem está registrada a propriedade e qual documento embasa a posse — contrato de gaveta, compromisso de compra e venda, recibo ou apenas a posse de fato. A partir desse levantamento define-se a medida adequada, que pode ser a lavratura da escritura com a participação do titular registral, a adjudicação compulsória, a usucapião ou outro procedimento de regularização. A escolha depende diretamente da documentação disponível.

A escritura pública é o instrumento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza o negócio jurídico — a compra e venda, a doação, a permuta. O registro é o ato praticado no Registro de Imóveis que lança esse negócio na matrícula do bem. No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere, entre vivos, com o registro: enquanto o título não é levado ao Registro de Imóveis, o adquirente possui apenas um direito de natureza pessoal contra o vendedor, e não a propriedade em si.

Nos principais procedimentos extrajudiciais a assistência de advogado é exigida pela legislação, como no inventário e na partilha por escritura pública, na usucapião extrajudicial e na adjudicação compulsória extrajudicial. Além da exigência formal, a atuação técnica é relevante para verificar previamente os requisitos, organizar a documentação, redigir a minuta do ato e responder às exigências formuladas pelo tabelião ou pelo oficial registrador, evitando a devolução do título e a repetição de custos.